# Wohnungsübergabe und Mieterwechsel: So gelingt der Übergang ohne Streit

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> Last modified: 2026-08-06

Von Flavio Peter, Gründer ImmoManage · Stand: 6. November 2026

Zieht ein Mieter aus, entscheidet die Wohnungsübergabe oft darüber, ob es im Nachhinein Streit um Schäden und Kaution gibt. So läuft der Mieterwechsel rechtssicher ab.

## Der Ablauf beim Mieterwechsel


Nach Eingang der Kündigung beginnt für Vermieter die Suche nach einem Nachmieter, parallel dazu laufen Besichtigungen in der noch bewohnten Wohnung. Den Abschluss bildet die Wohnungsübergabe mit Abnahmeprotokoll.


> **Schadensminderungspflicht**
>
> Zieht der Mieter vorzeitig aus, muss er nur bis zum nächsten ordentlichen Termin Miete zahlen, wenn der Vermieter sich ernsthaft um einen Nachmieter bemüht und keinen zumutbaren Kandidaten ohne sachlichen Grund ablehnt (OR Art. 264).


## Die Wohnungsübergabe: Darauf kommt es an


### Was ins Abnahmeprotokoll gehört


- Zählerstände für Strom, Wasser und Heizung mit Datum
- Zustand jedes Raums: Böden, Wände, Decken, Sanitär
- Anzahl der übergebenen Schlüssel
- Festgestellte Mängel mit Fotos und Lagebeschrieb
- Unterschrift von Vermieter und Mieter


### Normale Abnutzung oder Schaden?


Nicht jede Gebrauchsspur begründet eine Schadenersatzforderung. Massgebend ist, ob der Schaden über die durchschnittliche Lebensdauer der Einrichtung hinausgeht.


- Verblasste Tapeten nach mehreren Jahren Nutzung = normale Abnutzung
- Übliche Anzahl Bilderhaken-Löcher = normale Abnutzung
- Brandflecken, Risse oder fehlende Teile = Schaden, Mieter haftet
- Tiefe Kratzer im Parkett durch unsachgemässe Nutzung = Schaden


## Mängelrüge: Sofort reklamieren oder Anspruch verlieren


Mängel, die bei der Übergabe erkennbar sind und nicht im Protokoll festgehalten werden, gelten als genehmigt (OR Art. 267a). Versteckte Mängel müssen Sie sofort nach Entdeckung rügen.


> **Wichtig**
>
> Ohne unterschriebenes Abnahmeprotokoll mit dokumentierten Mängeln lässt sich Schadenersatz kaum von der Mietkaution abziehen.


## Nachmietersuche: Was Vermieter dürfen und müssen


- Besichtigungstermine mit angemessener Vorankündigung ansetzen
- Einen zumutbaren Nachmieter nicht ohne sachlichen Grund ablehnen
- Bonitätsprüfung und Betreibungsauszug sind üblich und zulässig
- Aktiv inserieren, nicht nur passiv auf Bewerbungen warten


## Die häufigsten Fehler beim Mieterwechsel


1. Kein schriftliches Abnahmeprotokoll erstellt
2. Mängel erst Wochen später gemeldet
3. Normale Abnutzung fälschlicherweise als Schaden verrechnet
4. Kaution ohne nachvollziehbare Begründung zurückbehalten
5. Keine Fotodokumentation bei Ein- und Auszug


> 💡 **Übergabeprotokolle digital mit ImmoManage**
>
> Mit ImmoManage erstellen Sie das Abnahmeprotokoll direkt auf dem Tablet vor Ort – mit Fotos, Zählerständen und Unterschrift beider Parteien. Ein- und Auszugsprotokoll liegen im Mieterprofil und lassen sich bei Bedarf direkt vergleichen.


## Häufig gestellte Fragen

**Darf ich die Kaution für Reinigungskosten einbehalten?**

Nur wenn die Wohnung nicht im vertraglich vereinbarten Reinigungszustand zurückgegeben wurde und dies im Protokoll festgehalten ist.

**Muss ich beim Auszug ein Protokoll erstellen?**

Gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben, aber dringend empfohlen – ohne Protokoll lassen sich Schäden im Streitfall kaum beweisen.

**Wie lange habe ich Zeit, versteckte Mängel zu rügen?**

Sofort nach Entdeckung, in der Praxis innert weniger Tage. Zu langes Zuwarten kann als stillschweigende Genehmigung gelten.

**Kann ich einen Nachmieter ablehnen?**

Nur aus sachlichen Gründen wie ungenügender Bonität. Eine grundlose Ablehnung kann die Schadensminderungspflicht verletzen.

## Quellen

- [OR](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de)

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.

## Weitere Ratgeber

- [Nebenkostenabrechnung in der Schweiz: Was Vermieter dürfen und müssen](https://www.immo-manage.ch/de/ratgeber/nebenkostenabrechnung-schweiz.md)
- [Mietzinserhöhung in der Schweiz: Wann, wie und mit welchem Formular?](https://www.immo-manage.ch/de/ratgeber/mietzinserhoehung-schweiz.md)
- [Mietvertrag kündigen in der Schweiz: Fristen, Formulare und häufige Fehler](https://www.immo-manage.ch/de/ratgeber/mietvertrag-kuendigung.md)
- [Mietkaution Schweiz: Depot, Rückgabe und zulässige Abzüge](https://www.immo-manage.ch/de/ratgeber/mietkaution-schweiz.md)
- [Stockwerkeigentum verwalten in der Schweiz: Tipps für Verwalter](https://www.immo-manage.ch/de/ratgeber/stockwerkeigentum-verwalten.md)